부동산 하자보수, 모르고 있으면 돈 샌다! (필수 실전 가이드)

부동산 매매나 전세, 월세 계약을 할 때 가장 빈번하게 분쟁이 발생하는 부분이 바로 하자보수 문제입니다.
특히 2024~2025년에는 노후 아파트 매입·임대 증가, 전세사기 예방 강화, 건축법 개정안 반영 등으로 인해
하자보수에 대한 관심과 법적 대응이 더 중요해졌습니다.

이번 글에서는 하자보수란 무엇인지, 누구 책임인지, 어떻게 대응해야 하는지를
실제 사례 중심으로 정리해드립니다.

 

부동산 하자보수 필수 가이드

1. 하자보수란? 왜 중요한가요?

하자보수란 부동산 건물, 시설, 인테리어 등의 고장, 파손, 누수, 곰팡이, 단열 문제 등에 대해
보수를 청구하거나, 수리 의무를 부담하는 것을 말합니다.

구분	하자보수 예시
건축 구조적 하자	벽 균열, 지붕 누수, 누전
설비 하자	보일러 고장, 수도 누수, 변기 막힘
마감 하자	도배·장판 들뜸, 페인트 벗겨짐
공용부 하자	엘리베이터 고장, 계단 균열

2. 하자보수 책임은 누구에게 있나요?

① 매매 시 하자 책임

• 잔금 이전 발견: 매도인이 수리 또는 가격 조정
• 잔금 이후 중대한 하자: 민법상 ‘하자담보책임’(계약 후 6개월 내)
• 예외: 매수자가 알고 계약한 경우 청구 어려움

② 임대차(전·월세) 시 하자 책임

• 계약 전 하자: 임대인 수리 의무
• 계약 중 하자: 구조·설비는 임대인 / 소모품은 임차인
• 방치 시: 임차인이 수리 후 비용 청구 가능

3. 하자보수 요구 방법과 실전 절차

1. 사진 및 영상 촬영 – 하자 부위 + 날짜 표기
2. 문자 또는 공문 통보 – 기록 남기기
3. 내용증명 발송 – 우체국 내용증명 서비스 이용
4. 직접 수리 후 비용 청구 – 법적 근거 명확

※ 신축 아파트라면 하자보수보증보험 대상 여부 확인 필수 (보증기간 내 시공사 책임)

4. 실전 사례로 보는 하자보수 분쟁

사례1 – 누수 하자 숨긴 매도인

잔금 전 천장 누수를 발견했지만 무시하고 계약 진행 → 잔금 후 곰팡이 발생
수리비 700만 원 청구 → 일부 하자담보책임 인정

사례2 – 전세 입주 후 보일러 고장

입주 3일 만에 보일러 고장 → 임대인 미수리
임차인이 직접 교체 후 영수증 제출 → 전액 반환받음

5. 하자보수 방지 및 대비 팁

• 계약 전 하자점검 체크리스트 활용
• 입주 전/잔금 전 촬영자료 확보
• 하자 발견 즉시 서면 통보
• 계약서 특약에 책임 범위 명확히 기재
• 입주 전·후 하자 확인서 작성

마무리 요약

부동산 하자보수는 단순 수리 문제가 아닙니다.
수백만 원 손해와 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 실전 리스크입니다.

매수자·임차인 = 하자 인지 · 요구 · 기록
매도자·임대인 = 책임 명확화 · 예방 조치

2025년에는 하자보수 대응이 부동산 계약의 핵심입니다.
계약 전·중·후 모든 단계에서 꼭 대비하세요.