부동산 경매에서도 틈새를 찾아라! 실전 꿀팁 공개

최근 고금리와 거래 절벽의 여파로 부동산 경매 시장이 다시 주목받고 있습니다.
하지만 경쟁이 치열해진 만큼, 기존 투자자들이 잘 보지 않는 ‘틈새 경매 물건’을 공략하는 전략이 점점 중요해지고 있습니다.
오늘은 부동산 경매 시장에서 수익을 낼 수 있는 틈새 전략과 실전 꿀팁을 구체적으로 알려드립니다.

 

부동산 경매 틈새

1. 왜 지금 '틈새 경매'인가?

예전에는 경매만 해도 시세 대비 20~30% 저렴한 매물이 많았습니다.
하지만 요즘은 정보가 빠르고 경쟁자가 늘면서 일반적인 경매 물건은 수익률이 낮아졌습니다.

그렇다면 지금 투자자들이 집중해야 할 포인트는 무엇일까요?
바로 “경쟁자는 적고, 수익 가능성은 높은 틈새 경매 물건”입니다.

틈새 경매 물건의 특징

• 일반 투자자들이 잘 모르는 구조
• 조사와 분석이 까다로워 접근을 꺼리는 물건
• 실거주보다는 수익형에 가까운 구조
• 소액 진입이 가능한 세대 분리형, 지분 경매, 공실형 상가 등

이러한 물건들이 현재 경쟁이 덜하면서 수익이 가능한 포인트가 됩니다.

2. 실전에서 검증된 틈새 경매 전략 5가지

① 지분 경매 – 소액 진입 가능한 구조

지분 경매는 공동 소유 부동산의 일부만 경매로 나오는 형태입니다.
진입 장벽은 낮지만 협의나 소유권 이전 문제로 꺼리는 투자자가 많아 낙찰가가 낮게 형성됩니다.

• 장점: 500만 원~2천만 원 소액 진입 가능
• 단점: 전체 매각까지 시간 소요
• 팁: 해당 지분을 매수한 뒤 나머지 지분자와 협의해 전체 처분 또는 공유물 분할 청구 가능

이 전략은 시간을 활용한 가치 투자 개념으로 접근하셔야 합니다.

② 1층 공실 상가 – 전대형 수익 모델로 활용

공실인 1층 상가는 경매에서도 저평가되기 쉬운 대표적 틈새 물건입니다.
하지만 이를 전대(전차임) 방식으로 운영하면 월세 수익형 부동산으로 구조 전환이 가능합니다.

• 분석 포인트: 상권 유동인구, 대로변 간판 노출 여부
• 임대 전략: 임대차 계약서에 ‘전대 가능 조항’ 필수 삽입
• 인테리어 비용 최소화로 수익률 극대화

실제 사례로, 1억 미만 낙찰가의 공실 상가를 리뉴얼해 월세 90~120만 원 수익을 내는 사례도 있습니다.

③ 주택+창고 복합물건 – 용도 전환 가능한 물건 노려라

경매에서는 종종 ‘주택+부속 건물’ 구조가 나옵니다.
이 중 ‘창고’ 또는 ‘컨테이너’ 형태의 부속 건물은 적절히 리모델링해 창고 임대, 작업실, 스튜디오 등으로 수익 전환이 가능합니다.

• 입지: 도심 외곽, 단독주택 밀집지역
• 조건: 건축물대장 확인 필수, 불법 증축 유무 체크
• 예산: 리모델링 포함 5천~7천만 원 수준 가능

이 전략은 단순 시세 차익이 아닌 임대 수익형 전략으로 적합합니다.

④ 오래된 다세대주택 – 리모델링 후 셰어하우스로 전환

경매로 나오는 오래된 다세대주택은 대개 노후 상태로 인해 경계 대상이 되곤 합니다.
하지만 셰어하우스 수요가 있는 지역이라면 리모델링 후 고수익 구조가 가능합니다.

• 타깃 지역: 대학가, 공공기관 인근, 역세권
• 리모델링 예산: 2천~3천만 원
• 수익 구조: 방 3~4개로 구획한 뒤 공용 주방과 거실을 갖추어 월세 40만 원 내외 입주자를 3명 이상 확보하면 월 120만 원 이상 수익 가능

실제 투자자들이 선호하는 수익률 12~15% 전략에 적합한 형태입니다.

⑤ 법원 인근 또는 산업단지 인접 원룸

대중은 잘 모르는 경매물건 중에 산단 인접 원룸형 주택이 종종 나옵니다.
이런 지역은 실거주보다는 근로자 대상의 임대 수요가 꾸준하기 때문에 공실이 거의 없습니다.

• 월세 구조: 보증금 500만 원 + 월 30~40만 원 구조
• 매입가: 5천만 원 이하도 다수 존재
• 특징: 리스크는 적고, 현금흐름 중심의 투자에 적합

산업단지, 법원, 대학교 인근은 숨겨진 고정 수요가 있는 경매 물건을 찾기 좋은 틈새 지역입니다.

3. 경매 틈새 전략 실행 전 체크리스트

• 입찰 전 현장 실사 반드시 진행
• 권리분석은 직접 하거나 전문가 자문 필요
• 점유자 여부 및 인도 명령 가능성 확인
• 전대, 리모델링, 용도변경 가능성 계약서로 명시
• 리모델링 견적은 사전 확보

이런 사전조사 없이 낙찰만 받는다면 오히려 마이너스 수익 구조가 될 수 있습니다.

마무리 요약: 경매에서도 정보가 돈입니다

단순히 남들이 몰리는 경매 물건을 따라가기보다는,
리스크는 있지만 분석하면 수익이 확실한 틈새 경매 물건에 도전해 보십시오.

정보가 곧 돈이 되는 시대, 경매 투자 역시 판을 바꾸는 전략이 필요합니다.
조금만 더 공부하고, 조금만 더 알아보면 틈새 경매에서도 월세 100만 원 이상 수익은 현실이 됩니다.