똘똘한 한 채, 지금도 유효한 전략일까? (2025 부동산 시장 분석)

“똘똘한 한 채가 답이다.”
이 말은 부동산 규제가 정점이던 2020~2022년 사이 가장 많이 들렸던 투자 조언 중 하나입니다. 다주택자 세금 폭탄을 피하면서 시세차익도 노릴 수 있는 전략으로 주목받았죠.

하지만 지금은 2025년, 고금리, 거래절벽, 세제 완화 등 상황이 완전히 달라졌습니다.
지금도 똘똘한 한 채 전략이 유효할까요? 최신 시장 흐름을 바탕으로 분석해보겠습니다.

 

똘똘한 한 채, 지금도 유효한 전략일까

1. 문제 제기: 똘똘한 한 채 전략, 더 이상 통하지 않을 수도 있다?

‘똘똘한 한 채’는 보통 서울 강남권·마용성 등 핵심 입지 아파트 한 채만 보유하며 세금은 줄이고 자산은 키우는 전략입니다.

하지만 지금 시장은 다음과 같은 특징을 보입니다.

• 기준금리 3~4% 고착화 → 고가 아파트 수요 급감
• 거래량 역대 최저 → 시세 형성 자체 어려움
• 종부세 완화, 양도세 중과 폐지 → 다주택자의 복귀 가능
• 전세가 하락 → 고가 주택의 보유 리스크 증가

2. 해결책: 전략의 ‘틀’은 유지하되, ‘방식’은 달라야 한다

똘똘한 한 채 전략 자체가 잘못된 건 아닙니다. 다만 과거처럼 “좋은 입지 하나만 들고 있으면 무조건 오른다”는 단순 공식은 더 이상 통하지 않습니다.

지금은 다음 3가지 조건을 모두 갖춘 전략이 필요합니다.

• 유동성 확보: 고금리 시대엔 레버리지가 부담입니다
• 세금 계획 수립: 12억 초과분 양도세 고려 필수
• 입지 선별 능력 강화: 지역 내에서도 실거주 수요 유입 여부 파악해야

3. 구체적 가이드: 지금 똘똘한 한 채 전략 이렇게 점검하세요

① 과거 vs 현재 비교

항목	2020~2022년	2023~2025년
금리	초저금리 (1%대)	고금리 (3~4%)
세금정책	다주택 중과, 종부세 폭탄	규제완화, 양도세 중과 폐지
시장심리	매도자 우위, 상승기	관망세, 거래절벽
실수요층	매수 경쟁 과열	청약 중심 수요 재편
핵심지역 흐름	신고가 행진	일시 반등 후 조정기

② 똘똘한 한 채 기준, 이제는 이렇게 바뀌어야 합니다

요소	과거 전략	현재 전략
입지	서울 중심, 인기 지역이면 무조건 OK	직주근접 + 학군 + 청약 회피 수요 유입 가능한 곳
자금계획	대출 적극 활용	현금 비중 높여야 부담 ↓
상품성	중대형 고급형 선호	중소형, 전세 수요 탄탄한 구조 선호
보유전략	보유 후 신고가 기대	장기보유 + 거주로 세금 절감 전략 필요

③ 이런 경우라면 똘똘한 한 채 전략은 ‘위험’합니다

• 12억 초과 아파트 보유 중 + 실거주 요건 미비
• 재건축 초기 단지인데 사업 지연 중
• 단순 인기지역 위주 보유 (실수요 부족)
• 대출 비중 높은 레버리지 구조

④ 지금이라면 이렇게 전략 수정하세요

• 서울 외곽 고가 단지는 재점검 필요
• 입지 개선 예정지 위주로 중저가 상품 접근
• 보유세·양도세 시뮬레이션 필수
• 장기보유특별공제 + 실거주 2년 요건 점검

4. 마무리 요약: 똘똘한 한 채, 전략은 살아 있지만 기준은 바뀌었다

‘똘똘한 한 채’ 전략이 완전히 틀렸다고 보긴 어렵습니다. 하지만 지금은 “좋은 집 한 채면 무조건 오른다”는 시대는 지나갔습니다.

지금 필요한 전략은?

• 금리, 수요, 정책 흐름까지 고려한 종합적 판단력
• 단순 보유가 아닌, ‘보유 목적과 기간에 맞는 매입 전략’

→ 지금이 전략을 점검하고, 자산 포트폴리오를 다시 짜야 할 시점입니다.